神秘高银地产天津项目补缺 终获60亿元贷款

神秘是贴在香港富豪潘苏通与高银地产控股有限公司（00283.HK)身上的标签，虽然高银地产向外界频繁表示“有足够资本为整个天津项目提供资金”，但还是通过复杂的协议获得了高达60亿元的贷款。

4月15日，高银地产发布公告，称高银天津与投资公司（深圳市银基宏业投资管理有限公司）及中国光大银行股份有限公司北京交大分行订立委托贷款协议，据此，委托贷款人民币60亿元将由投资公司通过上述银行授予高银天津。委托贷款将由高银天津用于偿还有关发展新京津高银天下项目的贷款人民币60亿元。

此前，高银地产曾在2015年12月16日发布公告称订立框架出售协议，以180亿元出售天津项目，并在3月1日公告称与中国信达签订协议，由中国信达向其提供180亿元融资并设立合伙企业。

关于贷款细则的设定相对复杂，公告显示，高银天津已同意就发展项目（包含高银金融117、甲级写字楼－总部大楼E、大型高端购物商场、其他配套设施（包括停车位）、双子大楼－北楼、甲级写字楼大厦－5座总部大楼）向第一间银行提供第一份抵押，作为悉数偿还委托贷款及其应计利息的担保。

同时，高银天津与第二间银行南洋商业银行（中国）有限公司北京分行及合伙基金订立第二份抵押协议，据此，高银天津同意就发展项目向第二间银行提供第二次抵押，作为悉数偿还向投资公司提供的贷款人民币60亿元及其应计利息的担保。

通过两次抵押担保，高银地产终于获得60亿元贷款用于天津项目的开发建设。

高银地产表示，鉴于近期市况波动及委托贷款的免息性质，公司并无就发展新京津高银天下项目物色到其他更佳的集资方法以偿付贷款，并认为委托贷款将使公司可偿还未偿还债务，进而降低公司借贷成本。

这一表态侧面证实了高银地产与中国信达的合作实际是一次融资贷款行为，在3月1日的公告中，高银地产称与中国信达签订的是股权转让协议，但亿翰智库董事长陈啸天此前在接受中国房地产报记者采访时认为此项协议实质是以股权投资名义存在的融资贷款行为。

根据此前协议，中国信达参与向高银地产天津项目总融资规模实际达到了180亿元，中国信达提供贷款90亿元，高银地产实际控制人潘苏通及其关联公司提供贷款90亿元。中国信达向高银地产天津项目发放首期60亿元委托贷款后，由其偿还与高银地产实际控制人及其关联公司，再通过委托贷款投入到天津项目。

这也意味着，在高银地产天津项目这笔总额180亿元的融资中，中国信达终实际给天津项目贷款融资90亿元，而高银地产实际控制人潘苏通及其关联公司实际新增融资30亿元。

天津项目是高银地产旗下唯一项目，其中117层、597米的高银金融117大厦建成后将成为中国第一高楼，但建造这栋高调奢华建筑物的高银地产却资金链紧张，高银地产截至2015年9月底营业额只有5700万港元，当期扣除投资物业公允值增加的税前利润为亏损2亿港元，现金及现金等价物只有500万港元。

中国信达的身份是不良资产处置公司，高银地产虽是上市公司，但资产有限注定在资本市场融资能力有限。